Учебная работа № 74260. «Особенности договора купли-продажи недвижимости

Выдержка из похожей работы

В
настоящее время в России существует развернутое законодательство о недвижимом
имуществе и его обороте.

Договор продажи
недвижимости является разновидностью договора купли-продажи,При установлении
порядка заключения, а также прав и обязанностей сторон договора применяются
правила, установленные специально для договора продажи недвижимости, а на
вопросы, не урегулированные данными правилами, распространяются общие положения
гражданского законодательства о купле-продаже.

По договору купли-продажи недвижимого
имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в
собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или
другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и
уплатить за него обусловленную денежную сумму, в соответствии со статьей 549
Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК).

С точки зрения классических гражданско-правовых
характеристик договор продажи недвижимого имущества является двухсторонним,
возмездным, реальным.

Двухсторонним договор считается на том основании,
что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых –
продавец, а другая – покупатель.

Возмездным договор считается на том основании, что
права и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна из
сторон (продавец) передает другой стороне (покупателю) недвижимое имущество за
определенную плату.

Реальным договор признается на том основании, что
стороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственном
заключении договора,Так, сразу же после подписания договора купли-продажи одна
из сторон (покупатель) производит расчет с другой стороной (продавцом), а
продавец в свою очередь передает все права на недвижимое имущество, являющееся
предметом договора, покупателю.

Из определения договора купли-продажи
следует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи.
Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые
легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять
передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)
(п,1 ст,454 ГК РФ),Таким образом, закон говорит только о том, что в силу этого
договора создается обязательство,В то же время в этой норме ничего не
говорится о переносе вещного права на недвижимость,Как следствие, можно
сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе вещное право
(право собственности) на объект недвижимости не переносится,Таким образом,
российская легальная формула продажи недвижимости основывается на
обязательственной конструкции договора купли-продажи.

Естественно, в случае с договором продажи
недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета
договора, как продаваемый объект недвижимого имущества.

Законодатель посчитал необходимым определить особые
правила регулирования оборота недвижимости,Обусловлено это, очевидно,
следующими факторами:

— недвижимое имущество обладает особой имущественной
и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения
необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

— недвижимое имущество неразрывно связано с
земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является
неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических
условий оборота этого имущества;

— недвижимые вещи являются
индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок
и способы определения их стоимости, а также условий оборота;

— недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами,
которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного
использования.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о
необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота
недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения
недвижимости,Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми
регламентируется оборот недвижимых вещей.

Именно особенности, присущие недвижимому имуществу,
диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия
продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его
принятию и оплате.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости)
относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей,
т.е,объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению,
невозможно, в том числе здания, сооружения,(ст.130 ГК РФ)

Существует два вида недвижимых вещей: вещи,
недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона,В
свою очередь вещи, недвижимые по своей природе, подразделяются на две
категории:

1)
земельные
участки, участки недр;

2)
объекты,
прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения;

С позиции действующего законодательства
при определении недвижимых вещей невозможно ограничиваться зданиями и
сооружениями как строительными объектами,В недвижимость могут входить и
определенные внутренние системы, состоящие из механизмов, предметов мебели и
иных составных частей, относящихся к движимому имуществу»