Учебная работа № 10283. «Диплом Управление многоквартирным домом

Выдержка из похожей работы

В тех странах, где в жилищной
сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления
недвижимостью, включая и самоуправление собственников в многоквартирных домах.

Важной особенностью правового режима объектов недвижимости в
многоквартирных домах (кондоминиумах) является то, что всем собственникам жилых
помещений наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит доля в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме,[1]

Законодательно устанавливаются жесткие требования по несению
собственником обязательных общих расходов на содержание общего имущества в многоквартирном
доме,Как правило, доля обязательных общих расходов определяется размером доли в
праве общей собственности на общее имущество в таком доме.

Бремя содержания означает не только несение обязательных расходов,
но и обязанность собственника принимать меры для обеспечения сохранности, безопасности,
технической исправности и надлежащего санитарного состояния общего имущества в многоквартирном
доме,Собственник должен принимать решения и заботиться об организации процесса
содержания дома,Если дом не соответствует законодательно установленным требованиям
к безопасности и качеству объектов жилой недвижимости, все собственники помещений
в доме в равной степени несут ответственность перед государственными надзорными
органами,Собственники обязаны содержать принадлежащее им имущество и, в том числе,
управлять этим имуществом.

Таким образом, объектами управления в многоквартирном доме являются:
[2]

каждое жилое и нежилое помещение, принадлежащее отдельному собственнику
(который чаще всего сам им управляет);

общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности
всем собственникам помещений в доме (за управление общим имуществом отвечают все
собственники).

Управление имуществом включает постановку целей, планирование
мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер,координацию
и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), направленные на достижение
наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов.

Управление жильем как предпринимательская деятельность осуществляется
на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений или
их объединению (товариществу) обозначенных в договоре управления услуг и работ.
Для выполнения своих обязательств перед собственниками управляющий принимает решения
о том, кто, как, когда и за сколько будет осуществлять конкретные работы и предоставлять
услуги, заключает договоры подряда и контролирует работу исполнителей.

Таким образом, субъектами управления многоквартирным домом являются
собственники помещений в доме и управляющий,Каждый в пределах своей компетенции.

В мировой практике под профессиональной деятельностью по управлению
жилой недвижимостью понимаются любые действия управляющей организации (или управляющего
— индивидуального предпринимателя) в отношении объекта недвижимости, направленные
на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости,[3]

Существуют различные подходы к тому, что относить к деятельности
по управлению жилой недвижимостью.

В России и некоторых других странах бывшего СССР в процессе становления
рынка услуг по управлению жильем довольно активно обсуждается вопрос о предъявлении
к профессиональным управляющим (управляющим компаниям) специальных требований, которые
бы позволили защитить собственников жилья от некомпетентности или недобросовестности
управляющих,Это связано, прежде всего, со сложившимся среди чиновников и работников
жилищно-коммунального хозяйства отношением к гражданам — собственникам квартир как
к неграмотным, бесправным и не осознающим собственной ответственности потребителям.
Кроме того, к этому подталкивает и недостаток навыков новых управляющих работать
с собственниками как с клиентами, которые заказывают работы, устанавливают цену,
оценивают и оплачивают сделанную работу.

В большинстве стран мира нет законодательных ограничений на деятельность
управляющих организаций и индивидуальных управляющих, работающих по договорам с
собственниками жилья,В редких случаях от управляющих требуется лицензия: например,
в ряде штатов США управляющий должен получить лицензию департамента торговли или
иного уполномоченного штатом органа,[4] Если работа управляющего связана
со сдачей помещений в аренду и сбором арендной платы в интересах собственника здания.
Управляющий должен также иметь лицензию, если он предлагает собственнику провести
реконструкцию или модернизацию здания, требующую от собственника больших денежных
вложений,Оба этих случая подпадают под понятие «управление финансами и инвестициями»,
а такая деятельность лицензируется во многих странах мира.

Работы, связанные с техническим и санитарным обслуживанием домов,
с проведением ремонтных работ, обычно лицензируются в обязательном порядке, но лицензию
приобретают непосредственно подрядные специалисты-ремонтники, и управляющий не несет
ответственности за нарушение подрядчиками условий лицензирования.

Как правило, рынок сам формирует требования к управляющим компаниям,
невыполнение которых делает компанию неконкурентоспособной,Прежде всего, это относится
к страхованию управляющей организацией (управляющим) своей гражданской и материальной
ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего привели к
нанесению ущерба клиенту-собственнику,Страхование ответственности управляющих развито
в большинстве стран Европы и Америки.

Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышает
наличие сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность,
а также следование профессиональным стандартам.

Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению
жильем»