Учебная работа № 73318. «Гражданско-правовые сделки

Выдержка из похожей работы

239 ГК РСФСР
(купля-прода-жа  жилого  дома)  договор считается заключенным после того,  как
оформление договора прошло две стадии:

а) нотариальное  удостоверение;

б)  последующую регистрацию соответствующим
органом исполни-

тельной власти.  При  нотариальном 
удостоверении  договора  куп-ли-продажи квартиры нотариус  проверяет 
принадлежность  квартиры лицу,  его  отчуждающему и дееспособность сторон, 
подлинность их подписей.  Удостоверение договора нотариальной  конторой  еще 
не влечет за собой передачи права собственности.  До регистрации но-тариально
удостоверенного  договора  между  сторонами  существуют лишь обязательственные
отношения,Если одна из сторон отказывает-ся от договора до его регистрации, 
то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или
судом.    _ш-_0 Если договор  не  зарегистрирован  и стороны договорились об
его аннулировании,  то достаточно заявления сторон в нотариальную контору.
Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором
экземплярах договора и отметку об этом в реестре.  После же регистрации договор
не может быть аннулирован, а стороны должны  заключить  новый  договор  о
расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Фактическая передача квартиры покупателю не
связана с момен-том перехода права собственности,  она может  предшествовать 
ре-гистрации  или  следовать за ней (немедленно или спустя некоторое время). 
Стороны могут своим соглашением определить время  факти-ческой передачи, но не
могут изменить юридического значения самой регистрации.

Правоустанавливающими документами на
квартиру,  на основании

которых можно заключить договор
купли-продажи,  являются:  свиде-

· 10 —

тельство о собственности на жилище, выданное
на приватизированную муниципальную квартиру;  свидетельство о праве 
собственности  на кооперативную квартиру с выплаченным паем;  свидетельство о
праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-про-дажи, 
нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департа-менте муниципального
жилья.

Регистрация договора  отчуждения квартиры
или комнаты комму-нальной квартиры,  находящейся в частной собственности, 
осущест-вляется  при  условии,  что стороны представят справку из
ремонт-но-эксплуатационной организации об  отсутствии  задолженности  по
квартплате на бланках,  полученных в этой организации,Бланки вы-даются по
установленной форме и действительны в течение месяца.

В соответствии со ст,56 Основ
законодательства РФ о нотари-ате удостоверение договоров об отчуждении 
квартиры  производится по месту нахождения этой квартиры.

Договор купли-продажи квартиры может быть
удостоверен  соот-ветствующим органом власти в тех населенных пунктах,  где нет
но-тариальных контор.

Несоблюдение правил об обязательной
нотариальной форме дого-вора купли-продажи квартиры делает такой договор
недействительным с последствиями,  предусмотренными ч.  2 ст.  167 ГК РФ,  то
есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по 
сделке,  а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его
стоимость в деньгах.

В исключительных случаях в соответствии со
ст,165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделку купли-продажи
квартиры,  не удостоверенную в нотариальной конторе,  при условии,  если сделка
не содержит ничего противозаконного и фактически она была  испол-нена обеими
сторонами или одной.

При удостоверении нотариусом сделок по
купле-продаже кварти-ры проверяется наличие документов, подтверждающих право
собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.

Если квартира  является  общей  долевой или
совместной собс-твенностью,  ее отчуждение требует согласия других участников
об-щей  собственности.  Такое согласие должно быть дано в письменном виде и
удостоверено нотариусом.  Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту
жительства или месту работы.

В тексте договора об отчуждении доли  указываются  арифмети-

· 11 —

ческие доли,  а не конкретные реальные части
квартиры,Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями  при 
наличии ранее  состоявшегося  нотариально удостоверенного и
зарегистриро-ванного в БТИ соглашения между  собственниками  о  таком  порядке
пользования в соответствии с долями участников.

Продавец должен представить письменные
доказательства  того, что  он известил участников общей долевой собственности о
намере-нии продать свою долю посторонним с указанием цены и других усло-вий, 
на которых продается доля (ч.2 ст,250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе
осуществления права преимущественной  покупки продаваемой доли квартиры (с
указанием цены и других условий,  на которых продается эта доля).  Подпись
удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше.

Доля общей собственности на квартиру  может 
быть  отчуждена также иными способами, например подарена.

Любое отчуждение или приобретение квартиры
допускается толь-ко  в нотариальном порядке.  Обязательным условием является и
ре-гистрация сделки в местной  администрации,  которую  осуществляет БТИ.  На 
правоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения за
новым собственником.

Если квартира   является  общей  долевой 
собственностью,  в справке БТИ в соответствии  с  правоустанавливающими 
документами указывается долевое участие каждого,  при этом лицоl  отчуждающхе
часть квартиры,  указывается в ней первым.  Если есть  решение  о предстоящем 
сносе  строения в связи с реконструкцией населенного пункта,  или наложенный
нотариальными органами запрет на отчужде-ние,  или на квартиру наложен арест
судебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке
БТИ.

В связи с тем,что в ГК отсутствуют
конкретные нормы, регули-рующие сделки с квартирами, то применяются те же
правила, что и к договору купли-продажи жилого дома.  Так, продавец в
соответствии со ст.  241 ГК РСФСР  обязан  предупредить  покупателя  о  правах
третьих  лиц  на продаваемую квартиру.  К таким лицам могут отно-ситься,
например, залогодержатель или наниматель,Дело в том, что при переходе права
собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, 
что для  покупателя  немаловажным является  то  обстоятельство,  что в
покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.

· 12 —

Если продавец  этого не сделал,  покупатель
вправе требовать либо уменьшения продажной цены,  либо расторжения  договора 
куп-ли-продажи и возмещения убытков.  Для того,  чтобы устранить воз-можные
конфликты,  соответствующее положение должно включаться  в договор.  Если  покупатель 
не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором
найма,  то такой договор может быть заключен.

Следует, однако,  иметь в  виду,  что 
заложенной  квартирой собственник обычно владеет и пользуется,Но в большинстве
случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), посколь-ку в
договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.

Приватизация квартир  вызвала  волну 
связанных с ней   крими-  нальных явлений._0  Возник, так называемый,
квартирный рэкет, когда под  угрозой  применения  насилия собственников
приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать  свою  квартиру. 
Иногда прибегают к обману.  Жертвами таких преступлений становятся,  как
правило,  престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых в течение
определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или
обменять ее на комнату  в  коммунальной квартире,Для этого они передают свои
документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность на совершение 
всех  юридических действий.  После  чего квартира по доверенности продается
третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.

Подобные виды  сделок  не  подпадают под
действие уголовного кодекса,Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.

Нередки случаи,  когда квартиры продаются по
фальшивой дове-ренности или по фальшивому  договору  купли-продажи.  Иногда 
уже после заключения договора купли-продажи выясняется,  что в приоб-ретенной
квартире кто-то прописан и,  следовательно, является на-нимателем, выселить
которого собственнику практически невозможно.  В этом случае фальшивыми
являются копия финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.

В настоящее время очень распространена
следующая  схема  мо-

шенничества.  Собственник квартиры оформляет
договор дарения,  на

основании которого квартира позже
отчуждается третьему лицу.  Че-

рез  некоторое время появляется первый
собственник квартиры и за-

являет,  что договор дарения его вынудили
подписать,Второе звено

· 13 —

в этой цепочке (одаряемый) пропадает,  и все
неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры.  В связи с этим следует 
очень осторожно  относиться  к  предложению  о продаже дешевых квартир. 
Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся ны-нешнему
владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по договорам
купли-продажи, дарения и т.д.

К числу  наиболее  распространенных 
правонарушений  по куп-ле-продаже квартир относится и так называемый сбор
залога,Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной, 
в результате чего появляется достаточно большое количество  покупа-телей. 
Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим.  В случае
заинтересованности берется залог  в  размере  10-15%  от продажной  стоимости 
с  условием  продажи квартиры через неделю.  После получения залога от
нескольких покупателей квартира  прода-ется  самому “везучему” из них,  после
чего продавец исчезает,  а новому владельцу приходится объясняться с обманутыми
претендента-ми на покупку.

Иногда квартира продается по  фальшивым 
документам,  причем фальшивыми  могут  быть  как первичные документы
(свидетельство о собственности),  так и вторичные (договор купли-продажи,
дарения, мены и т.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры “по двум
договорам”.  При регистрации договора купли-продажи  составляются два абсолютно
одинаковых экземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель,  другой —
продавец,Получив экземпляр договора продавца (например,  путем обмана), 
покупатель располагает двумя документами,  по которым он имеет  право 
перепродавать  квартиру двум  лицам,  оформляя  договор купли-продажи
одновременно в двух нотариальных конторах,

· 14 —

При заключении  сделок  с квартирами из рук
в руки переходят огромные суммы наличных денег, что привлекает всякого рода
мошен-ников»